合肥市城市近期商業(yè)網(wǎng)點專項規(guī)劃說明書??
?2004-2-21 8:47:39?
? 第一章 合肥市城市概況
一、現(xiàn)狀概況
合肥市位于安徽省域中部，地處江淮之間。現(xiàn)轄三縣四區(qū)：肥東縣、肥西縣、長豐縣；廬陽區(qū)、包河區(qū)、蜀山區(qū)和瑤海區(qū)。市域土地面積7266平方公里，人口448萬，其中市區(qū)土地面積596平方公里，人口146萬（戶籍人口數(shù)）；城市建成區(qū)面積148平方公里，城市人口152.9萬人（含非農(nóng)人口、暫住人口、近郊農(nóng)業(yè)人口）。
近年來，合肥市經(jīng)濟社會發(fā)展取得了顯著成就，2002年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達412.4億元， 較2001年提高13.1%. 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化； 三次產(chǎn)業(yè)的比例由2001年的10.5：49.3：40.2變?yōu)?002年的9.7：50.1：40.2， 表現(xiàn)為一次產(chǎn)業(yè)的比重在下降，二、三次產(chǎn)業(yè)的比重在逐步提高。2001年，綜合經(jīng)濟實力在全國26個省會城市中由21位上升到18位。在全省的經(jīng)濟地位日益提高，2001年國內(nèi)生產(chǎn)總值占全省總量的11.05%.2002年實現(xiàn)社會消費品零售總額達184.77億元，（其中市區(qū)158.55億元）；2001年我市的社會消費品零售總額占全省總量的14.4%.合肥是安徽省的省會，全國重要的科教基地?，F(xiàn)有中國科技大學、合肥工業(yè)大學等重點、普通高校8所，2001年招生2.01萬人， 在校學生5.89萬人， 在校博士生、研究生6632人；各類普通中等專業(yè)技術(shù)學校85所，在校學生8.03萬人； 中國科學院等科研單位不斷取得科研和技術(shù)開發(fā)新成果，全市2001年獲省、部級科技進步獎39項，其中農(nóng)業(yè)科技進步獎8項；評出市級科技進步獎40項、達國內(nèi)先進水平的10項。全市共受理專利申請1758件，授權(quán)專利519件。
城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得明顯成效。城市道路已初步建成"二環(huán)九射"的城市道路框架；2001年人均擁有道路面積8.8平方米； 城市供水方面， 已建成4座自來水廠、綜合生產(chǎn)能力達85萬立方米/日，人均生活用水量為311.8升/日； 合肥二電廠建成并投入運營， 大大提高了城鄉(xiāng)供電保障能力； 城市環(huán)境建設(shè)也有了長足發(fā)展， 先后建成了勝利廣場、人民廣場、和平廣場、明珠廣場、徽園；南淝河得到了綜合整治；王小郢污水處理廠已建成并投入運營； 城市燃氣、公交、郵政、電信等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平進一步提高，城市整體服務(wù)功能得到了加強。
開發(fā)區(qū)建設(shè)成為城市經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，合肥市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗區(qū)，到2001年，共完成30多平方公里的建設(shè)和土地出讓，累計進區(qū)項目達到1000多個，完成總投資近300億元，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值近200億元。此外，省市級開發(fā)區(qū)：龍崗工業(yè)區(qū)、桃花工業(yè)園區(qū)、雙鳳工業(yè)園區(qū)、蜀山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，都是城市經(jīng)濟發(fā)展和對外開放的窗口。
二、城市近期建設(shè)規(guī)劃概述
根據(jù)省政府制定并頒布的《安徽省城鎮(zhèn)化發(fā)展綱要》及省委、省政府提出的"抓合肥、帶全省"戰(zhàn)略要求，市委、市政府及時制定了我市經(jīng)濟社會發(fā)展的總體目標，這就是：至2010年，全市GDP總量達1000億元，占全省的15%左右，城市化水平達到60%，城市常住人口達300萬；城市建設(shè)用地控制在280平方公里左右。據(jù)此，市規(guī)劃局于2002年組織編制了《合肥市城市近期建設(shè)規(guī)劃（2001-2005年）》，并經(jīng)市人民政府審批，報建設(shè)部和同級人大常委會備案。
合肥市城市近期建設(shè)規(guī)劃期限是2001-2005年，確定合肥市仍然是安徽省省會、全國重要的科教基地；到2005年，城市人口為200萬，城市建設(shè)用地面積近210平方公里，人均建設(shè)用地面積為104.6平方米/人；城市結(jié)構(gòu)布局采用"雙核多中心"的結(jié)構(gòu)形式：老城區(qū)仍為全市的商業(yè)、金融服務(wù)中心；同時在東區(qū)的花沖公園附近、北區(qū)在合瓦路中段，西南區(qū)在南七、新城區(qū)在明珠廣場附近設(shè)立城市副中心，用以分解老城區(qū)的人流、物流，緩解老城區(qū)的交通和環(huán)境壓力，方便各分區(qū)所在居民的生活；居住區(qū)、居住小區(qū)以及居住組團應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施，逐步建立和完善城市多層次的公共服務(wù)設(shè)施體系。
第二章 區(qū)域經(jīng)濟分析
一、安徽與鄰省經(jīng)濟發(fā)展對比
1.安徽省經(jīng)濟總量處于周邊7省的第6位；增長速度偏慢，從發(fā)展角度來看，與發(fā)達省份的差距有進一步擴大的趨勢，形勢不容樂觀。
2.社會消費品零售總額位于第6位，增長速度位于第6位，僅高于江西省，低于第5位的湖北省42%；說明商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展水平不高，反之，也說明了發(fā)展?jié)摿^大。
3 .從三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例來看，發(fā)達省份的二、三次產(chǎn)業(yè)都遠遠高于第一產(chǎn)業(yè)，江蘇、浙江都在5-4倍之間；湖北、山東在4-3倍之間，而安徽僅在2倍以內(nèi)，說明二、三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為滯后，因此，加快二、三次產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是安徽經(jīng)濟發(fā)展的重要任務(wù)。
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二、合肥與周邊省會城市經(jīng)濟發(fā)展對比
1.合肥市經(jīng)濟總量處于第7位，發(fā)展速度最快，從發(fā)展的角度來看，差距有進一步縮小的發(fā)展趨勢，但差距仍然是非常明顯的，合肥要在鄭、漢、寧之間形成一個區(qū)域經(jīng)濟中心，尚有較長的發(fā)展時期。
2.地方財政收入高于鄭州和南昌市，處第5位，社會消費品零售額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均位于第6位；農(nóng)民人均純收入（2032元）排26個省會城市的第25位，僅高于西寧市，說明三農(nóng)問題在我市是個比較突出的問題。
3.同省域經(jīng)濟一樣，合肥的二、三次產(chǎn)業(yè)相對第一產(chǎn)業(yè)與其它省會城市存在明顯的差距，南昌市二、三次產(chǎn)業(yè)與一產(chǎn)的比值分別為：4.83和4.31；南京市最高分別為9.48和9.15；而我市分別為：4.63和3.91，說明第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴重滯后。
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三、合肥市與其他省轄市經(jīng)濟發(fā)展對比
1.合肥市經(jīng)濟總量最大，發(fā)展速度最快，省域中心城市的地位已經(jīng)確立，但占全省的比重僅為11.05% （武漢為28.9%）， 這說明合肥市首位度還不高，經(jīng)濟中心的地位還不穩(wěn)定，尤其是馬、蕪、銅地區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，資源豐富，與合肥的競爭已經(jīng)展開，該地區(qū)的發(fā)展對合肥形成了比較大的壓力。
2.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入低于馬鞍山市排第二位；農(nóng)民人均純收入位于12位?？傊戏逝c周邊省會相比，經(jīng)濟總體發(fā)展水平比較低，在省內(nèi)又不具有絕對優(yōu)勢，但合肥又處于快速發(fā)展時期，合肥應(yīng)當要搶抓機遇，大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)；高度重視農(nóng)民問題，在進一步鞏固省域中心城市的基礎(chǔ)上，努力提高在更大區(qū)域中的經(jīng)濟地位和作用。
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第三章 城市商業(yè)發(fā)展及網(wǎng)點建設(shè)現(xiàn)狀
一、城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的總體發(fā)展水平隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立和不斷完善，城市規(guī)模的日益擴大，城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)也有了較大的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，截止到2002年底，合肥市有各類商業(yè)網(wǎng)點數(shù)46537個，營業(yè)面積達357.9萬平方米，萬人擁有網(wǎng)點103.8個，全市人均營業(yè)面積0.79平方米，市區(qū)人均營業(yè)面積約2.4平方米，平均每個網(wǎng)點營業(yè)面積77平方米， 其中年營業(yè)額5000萬元以上的批發(fā)市場26個，交易面積為87.95萬平方米，平均每個批發(fā)市場交易面積3.38萬平方米； 營業(yè)面積5000平方米以上的百貨店32個， 面積為40萬平方米； 大型綜合超市7個，營業(yè)面積為9.5萬平方米； 年營業(yè)額2000萬元以上的餐飲店5個， 營業(yè)面積為4.99萬平方米； 商業(yè)步行街兩條， 營業(yè)面積為30.3萬平方米。近年來，我市的商業(yè)及網(wǎng)點建設(shè)迅速發(fā)展，對促進城市建設(shè)，繁榮經(jīng)濟，加強流通，滿足消費者需求發(fā)揮了重要作用。2002年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額184.77億元（其中，市區(qū)為158.55億元）， 同比增長12.3%， 完成商業(yè)增加值46.8億元， 同比增長15%， 占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的11.3%； 占第三產(chǎn)業(yè)GDP的28.2%； 商業(yè)稅收穩(wěn)步提高，成為市財政收入的重要來源之一； 商業(yè)從業(yè)人員達32.6萬人，占勞動者總數(shù)的10.2%，僅次于制造業(yè)。但從整個第三產(chǎn)業(yè)來看：2000年，三產(chǎn)從業(yè)人員為66.9萬， 高于二產(chǎn)的61.3萬人。
二、城市商業(yè)業(yè)態(tài)和所有制的發(fā)展隨著經(jīng)濟的發(fā)展、社會的進步，人們的生活習慣、消費觀念、消費行為也發(fā)生了深刻的變化，隨之商業(yè)經(jīng)營方式也日益豐富起來，一些新型的商業(yè)業(yè)態(tài)在城市迅速發(fā)展，過去的百貨零售業(yè)一統(tǒng)天下的經(jīng)營格局被打破，代之以的是大型超市、連鎖超市、專賣店、便利店、物流配送、電子商務(wù)等多種業(yè)態(tài)在商海競逐。新興業(yè)態(tài)的不斷涌現(xiàn)給傳統(tǒng)的百貨業(yè)以強大的沖擊和壓力，迫使百貨業(yè)主不斷地向現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營方式、商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展與滲透，以尋求企業(yè)生機；另一方面新興商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷涌現(xiàn)也極大地推動了流通領(lǐng)域的發(fā)展，為搞活市場、促進生產(chǎn)與消費、繁榮經(jīng)濟、方便人們的生活發(fā)揮了積極作用。隨著國有商業(yè)布局的戰(zhàn)略性調(diào)整，國有商業(yè)資本已通過拍賣、兼并、股份制改革、民營控股等形式，逐步從中小劣勢企業(yè)退出，加上國內(nèi)外大型商業(yè)企業(yè)（如北京華聯(lián)、上海聯(lián)華、臺灣好又多、大潤發(fā)、馬來西亞百盛、法國家樂福等）紛紛登陸合肥市場，我市非公有制商業(yè)得到了進一步發(fā)展，目前，我市基本形成了內(nèi)、外資共融，多種所有制并存的商業(yè)格局。
三、現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點的空間分布我市商業(yè)網(wǎng)點的分布隨著城市建設(shè)重點的變化而變化。20世紀80年代，合肥城市建設(shè)以舊城改造為主，且多集中在老城區(qū)內(nèi)并以長江路和金寨路沿線開發(fā)為主，因此，商業(yè)網(wǎng)點也多集中在老城區(qū)內(nèi)，尤其是四牌樓、三孝口地區(qū)更為集中，并以長江路、金寨路沿線展開，這時期，商業(yè)網(wǎng)點的空間分布表現(xiàn)為在老城區(qū)內(nèi)的高度集中。到了20世紀90年代，尤其是92年鄧小平南巡講話以后，合肥市城市建設(shè)的重點由舊城改造轉(zhuǎn)向新區(qū)開發(fā)，我市先后建立了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和新站綜合試驗區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點隨著城市新區(qū)的建設(shè)逐漸向城市外圍延伸、擴散。尤其是新站綜合試驗區(qū)，由于地理位置好，交通便捷，又處于城市對外交通的窗口地區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)得到較快發(fā)展。此外，原有商業(yè)較為發(fā)達的地區(qū)，如南七、安醫(yī)附院、三里庵、西七里塘、周谷堆等地的商業(yè)網(wǎng)點得到了進一步的發(fā)展。從總體來看，商業(yè)網(wǎng)點的空間分布更趨向合理性，但老城區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點無論是從發(fā)展規(guī)模還是水平，都是處于主導(dǎo)地位。城市的三級商業(yè)網(wǎng)點體系還需要進一步完善。
四、商業(yè)的科技含量日趨提高當前，科技在城市商業(yè)經(jīng)營中的含量不斷提高，大型商場和絕大多數(shù)超市都實現(xiàn)了PLS/MIS條形碼，各種信用卡支付手段也廣泛應(yīng)用于商務(wù)領(lǐng)域，長江批發(fā)市場、百貨大樓、周谷堆批發(fā)市場也都應(yīng)用了電子商務(wù)。1999年由安徽新長江網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟發(fā)展有限公司投資開通的"中國商務(wù)王牌網(wǎng)"，反映出我市電子商務(wù)發(fā)展的水平。而且，市百貨大樓、商之都、樂普生商廈、合肥百盛和周谷堆批發(fā)市場等都建立了網(wǎng)站，使企業(yè)整體形象得到了提升，競爭能力得到了加強，綜合實力不斷提高。
五、我市商業(yè)在全省及本市經(jīng)濟社會發(fā)展中的作用和地位近年來，我市商業(yè)隨著城市經(jīng)濟社會的發(fā)展而快速發(fā)展，2002年合肥實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達412.4億元， 較2001年增長13.1%.2001年的總量位于全省17個省轄市的首位， 占省轄城市GDP總量的19.59%.2002年全市社會消費品零售總額為184.77億元， 較2001年增長12.37%.2001年的總量位于全省的首位，占省轄城市社會消費品零售總額的24.81%，是第二位城市的3.15倍。2002年全市完成商業(yè)增加值為46.8億元，同比增長15%， 占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的11.3%； 占第三產(chǎn)業(yè)GDP的28.2%； 2002年城鄉(xiāng)居民家庭年人均可支配收入為7145元。城鄉(xiāng)居民儲蓄年末余額達288.11億元，位于省轄市首位，2001年占省轄城市總量的20.35%.由此可見，我市城市商業(yè)無論是在本市還是在全省范圍內(nèi)，其在經(jīng)濟社會發(fā)展中的作用都是極其重要的，地位也是處于首要位置。
六、現(xiàn)有商業(yè)及網(wǎng)點建設(shè)中存在的問題及其原因分析隨著城市的發(fā)展，我市商業(yè)在加強社會生產(chǎn)與消費之間的聯(lián)系，在保障供給、繁榮市場、促進發(fā)展、方便群眾生活等方面發(fā)揮了重要作用，商業(yè)及網(wǎng)點建設(shè)取得了長足的進步，新型的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，商業(yè)經(jīng)營方式不斷創(chuàng)新，商業(yè)的科技含量日益提高，商業(yè)通過促進生產(chǎn)和消費的發(fā)展而進一步推動整個經(jīng)濟社會的發(fā)展與進步。但與發(fā)達地區(qū)相比較，以建設(shè)現(xiàn)代化大城市的標準來衡量我市的商業(yè)及網(wǎng)點建設(shè)，尚有較大差距和不足，其主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
1.合肥市商業(yè)總體發(fā)展水平不高，總量不夠大上海市2000年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達4551.15億元， 第三產(chǎn)業(yè)達到了50.63%； 社會消費品零售總額達到1722.27億元； 而合肥市2000年社會消費品零售總額僅為148.27億元（市區(qū)為125.27億元）； 僅占上海市的8.6%.2001年寧波市市區(qū)（192km2）實現(xiàn)社會消費品零售總額為195億元， 而我市市區(qū)也只有140億元（148 km2）； 絕對數(shù)相差便有55億元， 若再從城市建成區(qū)單位用地社會消費品零售總額來比較也有差距： 寧波是1.02億元/平方公里； 合肥是0.94億元/平方公里。再從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面來看，2002年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達412.4億元，其中第一產(chǎn)業(yè)是39.8億元； 第二產(chǎn)業(yè)是206.7億元； 第三產(chǎn)業(yè)為165.9億元， 三次產(chǎn)業(yè)的比為：9.7：50.1：40.2， 這就說明合肥仍處于第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位的經(jīng)濟時代， 第三產(chǎn)業(yè)仍處于次要地位。如從商業(yè)增加值來看，2002年僅為46.8億元，不足第三產(chǎn)業(yè)的1/3.這種發(fā)展水平與現(xiàn)代化大城市的發(fā)展要求顯然是不相適應(yīng)的。
2.商業(yè)體系建設(shè)尚不完善，商業(yè)網(wǎng)點分布還不盡合理長期以來，我市的商業(yè)體系尚處于不完善之中，城市三級商業(yè)網(wǎng)點體系尚未完全形成，商業(yè)網(wǎng)點分布還不盡合理，合肥市作為區(qū)域性商業(yè)中心城市的地位亦未真正形成。在四牌樓一帶雖然集中了一些大商場和大量的中小商店，但這些商店在經(jīng)營業(yè)態(tài)、商品類別、檔次等方面都具有較大的雷同性，導(dǎo)致同業(yè)競爭激烈。同時由于布點隨意，缺乏規(guī)劃和引導(dǎo)，致使小門面過多，餐飲和百貨相互交織，從而作為城市商業(yè)核心的市級商業(yè)中心應(yīng)有的輻射力和影響力得不到充分發(fā)揮。另一方面，城市新區(qū)和外圍由于普遍缺少綜合性的商業(yè)網(wǎng)點，如總體規(guī)劃中的四個城市副中心均沒有或沒有完全實施，新區(qū)和老城外圍的居民又不同程度地存在著生活不便的問題，如北區(qū)的居民要購買耐用消費品則必須到老城區(qū)內(nèi)才能滿足消費需求。
3.黨政機關(guān)與商業(yè)中心交織加劇了老城區(qū)的交通壓力在老城區(qū)特別是規(guī)劃的市級商業(yè)中心內(nèi)，省、市、區(qū)黨政機關(guān)過多集中，其吸引的車流、人流，加劇了繁忙的商業(yè)中心交通壓力，阻礙了商業(yè)的發(fā)展，也影響了機關(guān)的工作效率。
4.農(nóng)貿(mào)市場騎路經(jīng)營的現(xiàn)象還沒有得到徹底改變隨著文明城市創(chuàng)建活動的深入開展，近年來，我市陸續(xù)搬遷了桐城路、南陵路、滁州路、淠河路、白水壩等騎路農(nóng)貿(mào)市場，極大地改善了城市道路交通，也為創(chuàng)建文明城市創(chuàng)造了良好的環(huán)境，但這方面由于城市缺少必要的建設(shè)資金，加之歷史欠帳較多，還有較多的騎路市場沒有搬遷到合適的位置，它們?nèi)匀徽紦?jù)著城市道路和街巷，阻塞交通甚至阻塞消防通道。而且，市場搬遷的困難還越來越大，存在著合理服務(wù)半徑與無地選址建設(shè)的尖銳矛盾，例如，郎溪路市場、五河路市場、六安路市場、九華山路市場、績溪路市場、義倉巷市場、泗州路市場、大窯灣市場等占路市場。
5.居住區(qū)及社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點配套不夠、標準不高近年來，我市房地產(chǎn)業(yè)有了較大發(fā)展，很多居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團陸續(xù)興建起來，這一方面極大地改善了城市居民的居住條件和居住環(huán)境，城市面貌也得到了很大的改觀，另一方面我們又不能不指出，由于這些居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團缺少必要的商業(yè)配套設(shè)施、或是商業(yè)配套設(shè)施的布局不合理，建設(shè)標準不夠，或多或少都給居民生活帶來不便。例如我市曾引以為榮的琥珀山莊居住小區(qū)，規(guī)劃中分設(shè)南北兩個菜市，由于沒有形成合理規(guī)模和服務(wù)半徑過大，導(dǎo)致蔬菜品種少、菜價高，最后菜市不能維持生存，現(xiàn)分別被一家超市和一個汽車修理廠所取代，該小區(qū)居民買菜南要到蜀山菜市場，北要到亳州路菜市，居民生活十分不便；再如可苑小區(qū)，原規(guī)劃沒有安排菜市場用地，居民生活相當不便，后物業(yè)管理部門根據(jù)居民生活的需要，同時也為解決部分職工再就業(yè)，在住宅樓山墻之間辟一小型菜市場，其規(guī)模很小，菜價很高，同時也占用了小區(qū)內(nèi)的消防通道，影響了小區(qū)的消防安全，也給創(chuàng)建文明小區(qū)增加新的障礙，該小區(qū)其它商業(yè)服務(wù)設(shè)施幾乎沒有配套，僅有的幾家小買部也是自發(fā)形成，多為臨時建筑或違法搭蓋，這個問題在其它居住小區(qū)也同樣存在著。
6.城市的舊城改造中，忽視對城市商業(yè)氣氛的營造，影響到城市的整體形象和商業(yè)的輻射能力。
上世紀90年代，我市分別完成了綠都商城、淮河路整體改造工程，市級商業(yè)中心區(qū)的面貌得到了一定改觀。但由于綠都商城和步行街規(guī)劃建設(shè)中，單純考慮通過提高建設(shè)密度和容積率增加建筑面積以獲得短期經(jīng)濟利益，即沒有站在城市發(fā)展歷史進程和城市景觀全局的立場和角度，精心營造傳統(tǒng)商業(yè)和文化氣氛，求得一個城市的長遠發(fā)展和永久魅力；又沒有站在消費者人本的角度，追求購物環(huán)境優(yōu)美閑舒、購物行程便利通暢。商業(yè)氣氛的缺乏和人文傳統(tǒng)的丟失導(dǎo)致曾經(jīng)很長時間淮河路商業(yè)步行街和直至今日綠都商場大部分商鋪的的人氣不旺和經(jīng)營蕭條。而我們返觀寧波的天一購物廣場，占地面積20萬平方米，建筑面積僅17萬平方米，廣場中心擁有亞洲最大的水幕電影，人們美譽之謂"園林休閑式購物中心".而同期開發(fā)的我省蕪湖市的"中山路商業(yè)步行街"也因其空闊錯致、濱湖暢通成為該市一道亮麗的風景和吸引外地客人購物的魅力所在。
此外，不分道路性質(zhì)普遍沿路開店；大中型商業(yè)網(wǎng)點的停車場等設(shè)施配套不足；將沿街住宅非法改成商業(yè)網(wǎng)點等現(xiàn)象，在我市還較為常見。
造成上述問題的原因是多方面，但歸納起來主要有以下幾點。
1.經(jīng)濟社會總體發(fā)展水平不高，限制了商業(yè)的發(fā)展。
商業(yè)的發(fā)展程度主要取決產(chǎn)品的多少，人口的多少和人們可支配收入的多少。產(chǎn)品越多可向市場提供的商品便越多；人口越多，消費需求便越多；可支配收入越多，人們的購買能力越強。我市綜合經(jīng)濟實力較國內(nèi)發(fā)達地區(qū)的大中型城市相比較弱，這從根本上制約了商業(yè)的發(fā)展。
2.長期以來，我市在商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理工作方面，一是缺乏對城市三級商業(yè)網(wǎng)點體系的科學和理性認識，不能明確提出針對性強的發(fā)展方向和管理措施；二是權(quán)責不清，不能明確商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理的職能部門，導(dǎo)致商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃對現(xiàn)實商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展和城市商業(yè)網(wǎng)點布局的指導(dǎo)性不強。
3.商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)資金渠道狹隘，資金總量較小，沒有充分發(fā)揮全社會建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點的積極性和資金實力，運用市場化操作推動社會資金投入城市三級商業(yè)網(wǎng)點體系建設(shè)。1999年以前主要單純靠行政性征收商業(yè)網(wǎng)點資金來建設(shè)群眾生活必備的農(nóng)貿(mào)市場等業(yè)態(tài)。
4.由于職能主體的不明確，同時規(guī)劃的執(zhí)行缺乏強制性措施，導(dǎo)致在居住區(qū)開發(fā)、建設(shè)過程中各部門放任開發(fā)商追求經(jīng)營利潤，原來規(guī)劃中的必備商業(yè)業(yè)態(tài)用地被開發(fā)它用，或所配套面積較小，滿足不了建成后居住區(qū)居民的日常生活需要，導(dǎo)致新的居住區(qū)出現(xiàn)新的騎路市場